‘Cần giảm xây nhà cao cấp để tránh khủng hoảng thừa’

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Nguyễn Văn Đính khuyến nghị các nhà phát triển điều chỉnh cấu trúc sản phẩm, giảm xây nhà hạng sang trong bối cảnh nguồn cung lớn.

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt” sáng 15/10, các chuyên gia cho rằng thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn khó khăn khi nguồn cung lớn, lệch pha cung cầu khiến thanh khoản sụt giảm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết số lượng nhà ở thương mại tung ra thị trường tăng mạnh thời gian qua nhờ quá trình tháo gỡ pháp lý, phê duyệt mới. Theo số liệu của VARS, 6 tháng đầu năm, thị trường có thêm khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng gấp rưỡi so với cùng kỳ. Trong đó, rổ hàng mới chiếm hơn 70%.

Tuy nhiên, sức hấp thụ của thị trường đang suy giảm. Tỷ lệ giao dịch thành công với nhóm hàng sơ cấp chỉ đạt 49%, trong khi cùng kỳ năm trước con số này khoảng 62%. Bên cạnh nguồn cung lớn, ông Đính cho rằng giá bán neo cao khiến khách hàng gặp khó khăn trong việc tiếp cận sản phẩm phù hợp. Ông dẫn chứng mặt bằng giá chung cư mới tại Hà Nội đạt trung bình 123 triệu đồng mỗi m2 tính đến cuối tháng 6, còn TP HCM khoảng 108 triệu. Cùng với đó, điều kiện tín dụng siết chặt, hoạt động đầu tư ngắn hạn suy giảm khiến thanh khoản nhà đất đi xuống.

“Chủ đầu tư cũng cần điều chỉnh cấu trúc sản phẩm, giảm bớt phát triển nhà ở thương mại hạng sang, cao cấp để tránh khủng hoảng thừa”, ông cho hay.

Chủ tịch VARS khuyến nghị cơ quan quản lý tăng điều tiết thị trường bằng việc đẩy nhanh quá trình chuyển đổi số cho sản phẩm bất động sản và xây dựng công cụ ngăn chặn các hành vi tiêu cực như găm hàng, đẩy giá.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng giá bất động sản hiện nay phần nào được duy trì bởi kỳ vọng của thị trường. Tuy nhiên, kỳ vọng không thể giữ giá mãi nếu thiếu người mua và dòng tiền thực. Ông nhìn nhận lãi suất vay liên tục tăng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà của người dân cũng như đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Hiện mặt bằng lãi suất vay mua nhà dao động 8,5-11% một năm, cố định 6-24 tháng đầu tại các ngân hàng thương mại. Sau ưu đãi, mức này thả nổi quanh ngưỡng 13-15% một năm.

Ông Long ví dụ, một doanh nghiệp địa ốc có dư nợ vay 500 tỷ đồng. Nếu lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm và toàn bộ dư nợ chịu mức này, chi phí lãi vay có thể thêm khoảng 10 tỷ đồng mỗi năm. Trường hợp dự án khó bán được, khoản chi phí phát sinh sẽ bào mòn lợi nhuận, gia tăng sức ép lên dòng tiền và khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn.

“Lãi suất cao sẽ tạo áp lực giảm giá bất động sản thông qua việc làm suy yếu sức mua và thanh khoản thị trường”, ông cho hay.

Ở góc độ nhà phát triển, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhìn nhận thời gian tới, nguồn cung sẽ bùng nổ với loạt đại dự án quy mô hàng nghìn đến gần chục nghìn ha, chưa kể mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và cho thuê rất lớn. Để thị trường hấp thụ được nguồn cung khổng lồ này, giá nhà phải giảm tiệm cận với thu nhập thực tế để thu hút lượng lớn người dân di cư cơ học từ nông thôn ra thành thị.

“Giá 100 triệu đồng mỗi m2 chỉ bán được với quy mô vài trăm đến nghìn căn. Doanh nghiệp muốn bán 10.000 căn buộc phải hạ giá xuống thấp hơn”, ông Toản nói.

Theo ông, hiện nay, người bán đã sẵn sàng giảm giá, nhưng người mua vẫn có tâm lý chờ đợi. Hai bên còn thăm dò lẫn nhau nên giao dịch chưa thực sự sôi động. Trong khi đó, dòng tiền giống như mạch máu với doanh nghiệp và người mua, “một khi bị tắc nghẽn, tất cả rất dễ rơi vào tình trạng kiệt quệ”.

Về phía cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng thị trường đang xuất hiện sự khác biệt đáng kể giữa giá nhà sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá chuyển nhượng đã có dấu hiệu giảm, giá bán trực tiếp từ các chủ đầu tư vẫn chưa điều chỉnh nhiều. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường tiếp tục gặp khó khăn.

Theo bà, nhu cầu mua nhà của người dân vẫn rất lớn. Nếu có sản phẩm phù hợp về vị trí, chất lượng và khả năng tài chính, họ sẵn sàng giao dịch. Tuy nhiên, thị trường hiện thiếu những sản phẩm đáp ứng được các điều kiện này. Từ thực tế đó, bà Hằng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung cơ cấu lại nguồn cung và phân khúc sản phẩm. Thay vì đầu tư bằng mọi giá hoặc chạy theo những phân khúc có lợi nhuận kỳ vọng cao, họ cần đánh giá khả năng hấp thụ của từng phân khúc, xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu và phát triển sản phẩm phù hợp.

Bà cũng khuyến nghị doanh nghiệp chuyển từ mục tiêu tối đa hóa giá bán sang dòng tiền, khi phần lớn các dự án bất động sản đều sử dụng vốn vay ngân hàng. Khi sản phẩm chậm tiêu thụ, doanh nghiệp bị ứ đọng vốn, phải tiếp tục gánh chi phí lãi vay, làm gia tăng rủi ro tài chính.

Một khảo sát của VnExpress, với hơn 4.400 người tham gia tính tới ngày 15/10, gần 40% ý kiến cho biết tiếp tục thuê nhà, chờ nguồn cung mới giá hợp lý. Trong khi đó, khoảng 27% người tham gia cho biết lùi kế hoạch mua nhà vì lãi vay cao.

Ngọc Diễm