Nguồn cung nhà ở cả năm 2026 dự kiến vượt 140.000 sản phẩm, miền Nam dẫn dắt quý cuối: Vì sao hàng nhiều mà vẫn khó bán?
Một quý tư nhiều hàng, miền Nam cầm nhịp
Theo dự báo của đơn vị nghiên cứu DXS-FERI được nhiều báo dẫn lại trong tháng 10/2026, thị trường có thể đón thêm khoảng 30.000 sản phẩm trong quý IV, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm 2026 vượt mốc 140.000 sản phẩm. Đây là con số của tổ chức nghiên cứu thị trường, không phải số liệu thống kê nhà nước, nên có giá trị tham khảo về xu hướng hơn là một mốc tuyệt đối. Dù vậy, hướng đi mà nó phác ra khá rõ: nguồn cung đang hồi phục mạnh sau giai đoạn trầm lắng.
Điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển về địa lý. Trong chín tháng đầu năm, miền Bắc là đầu tàu nguồn cung, chiếm khoảng 43% tổng nguồn cung mới và 42% tổng nguồn cung sơ cấp cả nước. Nhưng sang quý IV, miền Nam được dự báo vươn lên dẫn dắt với hơn 15 dự án, khoảng 16.900 sản phẩm, tương ứng khoảng 56% nguồn cung mới.
Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, DKRA dự báo nguồn cung căn hộ mới quý IV có thể đạt 7.000 đến 10.000 căn, tập trung ở khu Đông, khu Nam và khu vực Bình Dương trước đây, còn phân khúc đất nền chỉ có khoảng 200 đến 300 sản phẩm mở bán mới. Sự trở lại của nguồn hàng phía Nam, vốn là thị trường có sức cầu lớn, là tín hiệu cho thấy niềm tin của chủ đầu tư đang phục hồi.
Tuy nhiên, cần phân biệt rạch ròi giữa dự báo và thực tế. Đây mới là các con số dự báo cho quý IV, trong khi quý này chưa kết thúc. Số liệu thực tế của quý IV/2026 phải chờ tới đầu năm sau mới công bố đầy đủ. Vì vậy, người đọc nên tiếp nhận các con số nguồn cung như một kịch bản nhiều khả năng xảy ra, chứ không phải kết quả đã chắc chắn.
Nghịch lý hàng nhiều nhưng thanh khoản yếu
Nếu nguồn cung là mặt sáng của bức tranh, thì thanh khoản là mặt tối rõ rệt. Chỉ báo gần nhất về sức mua là số liệu quý III/2026 do DKRA công bố ngày 12/10.
Theo đó, nguồn cung sơ cấp căn hộ ở khu vực phía Nam đạt khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước, nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 3.471 căn, giảm tới 66%. Tỷ lệ hấp thụ sụt mạnh như vậy cho thấy hàng ra thị trường không được đón nhận tương xứng. Nói cách khác, kệ hàng đầy lên nhanh hơn nhiều so với tốc độ người mua rút ví.
Nguyên nhân sâu xa nằm ở chi phí vốn và niềm tin. Savills đánh giá lãi suất vay cao tiếp tục gây áp lực lên cả chủ đầu tư lẫn người mua, khiến người có nhu cầu thực chần chừ còn nhà đầu tư thì thận trọng với đòn bẩy. Khi phần lãi thả nổi sau ưu đãi vẫn ở vùng cao, nhiều gia đình chọn chờ đợi thay vì xuống tiền.
Thêm vào đó, tâm lý lo ngại giá đã bị đẩy lên quá mức trong các năm trước cũng khiến người mua dè dặt, nhất là với phân khúc căn hộ cao cấp vốn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới.
Cũng cần nói rõ rằng các đánh giá về thanh khoản chưa hoàn toàn thống nhất giữa các đơn vị. Trong khi số liệu quý III cho thấy tiêu thụ giảm sâu, thì Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một tổ chức nghề nghiệp, lại dự báo lượng giao dịch nhà ở quý IV có thể tăng gấp đôi so với quý III.
Sự vênh nhau này phản ánh độ bất định cao của thị trường, và nhắc người đọc rằng không nên tin tuyệt đối vào một con số dự báo lạc quan hay bi quan đơn lẻ nào. Thực tế có lẽ nằm ở giữa, với sự phục hồi diễn ra nhưng không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực.
Giá đi ngang ở sơ cấp, giảm nhẹ ở thứ cấp
Về giá, kịch bản được DXS-FERI đánh giá có xác suất cao nhất cho quý IV là nguồn cung tăng khoảng 20 đến 30%, giá bán đi ngang, lãi suất thả nổi quanh 12 đến 14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30 đến 35%. Điều này có nghĩa là người kỳ vọng một đợt giảm giá sâu trên thị trường sơ cấp nhiều khả năng sẽ thất vọng.
Chủ đầu tư, nhất là với các dự án mới mở bán, thường giữ giá niêm yết và thay vào đó dùng các chính sách chiết khấu, ân hạn gốc lãi, hỗ trợ lãi suất để kích cầu, thay vì hạ giá trực tiếp.
Ở thị trường thứ cấp, nơi phản ánh sát hơn cung cầu thực, giá có dấu hiệu mềm hơn. Tại Hà Nội, giá chào bán căn hộ thứ cấp bình quân được ghi nhận giảm còn khoảng 60 triệu đồng mỗi mét vuông, thấp hơn khoảng 5% theo quý và 8% theo năm. Ở phía Nam, giá căn hộ thứ cấp cũng được một số báo cáo ghi nhận giảm phổ biến vài phần trăm so với quý trước do áp lực lãi vay và đòn bẩy tài chính của người đang nắm hàng.
Cần lưu ý các con số giảm giá đến từ những nguồn khảo sát khác nhau với cách tính không hoàn toàn giống nhau, nên chỉ nên xem là chỉ dấu xu hướng, không phải mức giảm chính xác áp dụng cho mọi dự án.
Khoảng cách giữa giá sơ cấp neo cao và giá thứ cấp mềm hơn tạo ra một dư địa thương lượng đáng chú ý cho người mua ở thực. Với một gia đình thực sự cần nhà để ở, giai đoạn thị trường nhiều hàng và người bán thứ cấp bắt đầu chịu áp lực là thời điểm có thể mặc cả tốt hơn, đặc biệt với những căn đã bàn giao, pháp lý rõ ràng và người bán cần dòng tiền.
Ngược lại, với người mua để đầu tư lướt sóng, bối cảnh thanh khoản yếu và giá đi ngang là môi trường rủi ro, bởi khả năng bán lại nhanh với chênh lệch cao đang thấp.
Tổng hợp lại, diễn biến quý cuối năm nói với các gia đình một thông điệp cân bằng. Hàng nhiều lên là cơ hội để có thêm lựa chọn và quyền thương lượng, nhưng giá sơ cấp khó giảm và lãi vay còn cao là lời nhắc rằng mua nhà lúc này vẫn phải tính kỹ khả năng trả nợ dài hạn. Nguồn cung dồi dào không phải tín hiệu để vội vàng, mà là điều kiện để bình tĩnh chọn đúng sản phẩm phù hợp túi tiền, pháp lý minh bạch và vị trí có nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo câu chuyện tăng giá.
