Thị trường bất động sản cuối năm 2026, giá nhà sẽ biến động ra sao?
Giá nhà chịu áp lực điều chỉnh, thị trường tiếp tục phân hóa
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng và dự báo 3 tháng cuối năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường có thể đón thêm khoảng 30.000 sản phẩm mới trong quý IV, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm lên hơn 140.000 sản phẩm.
Trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng hấp thụ chỉ đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16%. Riêng quý III, lượng hấp thụ ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm 2025.
Số liệu cho thấy nguồn cung tăng nhưng sức tiêu thụ chưa theo kịp. Trong bối cảnh người mua thận trọng hơn với các quyết định tài chính lớn, khả năng hấp thụ sản phẩm sẽ là yếu tố quan trọng tác động đến chính sách bán hàng và diễn biến giá trong những tháng cuối năm.
Theo DXS-FERI, trong 9 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản thả nổi phổ biến ở mức 13-15%/năm. Chi phí vay vốn tăng sau thời gian ưu đãi khiến người mua sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ, đồng thời ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và thanh khoản trên thị trường thứ cấp.
Trong quý III/2026, giá bán sơ cấp tại nhiều khu vực và loại hình bất động sản đã điều chỉnh giảm 5-20% so với quý trước, theo thống kê của DXS-FERI. Giá thứ cấp cũng chịu sức ép, nhất là đối với những tài sản mà chủ sở hữu cần thu hồi vốn hoặc gặp khó khăn về dòng tiền.
Tuy nhiên, mức giảm tại một số khu vực và phân khúc chưa đủ cơ sở để khẳng định giá nhà sẽ giảm trên diện rộng. Diễn biến giá còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, tiến độ dự án, chi phí phát triển và nhu cầu thực tế.
Những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác tốt có thể duy trì sức hấp thụ, trong khi bất động sản có giá cao hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn.
Người mua cần thận trọng trước quyết định xuống tiền
Với người có nhu cầu mua nhà để ở, nguồn cung tăng và áp lực thanh khoản có thể tạo thêm cơ hội khảo sát, so sánh giá và đàm phán với bên bán. Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm mua cần dựa trên nhu cầu thực tế và khả năng tài chính, thay vì chỉ kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm.
Người mua sử dụng vốn vay cần tính toán khoản trả nợ theo mức lãi suất sau ưu đãi, đồng thời dự phòng các chi phí sinh hoạt và khoản phát sinh. Việc đánh giá khả năng chi trả chỉ dựa trên mức lãi suất ưu đãi ban đầu có thể dẫn đến áp lực tài chính khi lãi vay điều chỉnh.
Đối với căn hộ hình thành trong tương lai, người mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý, điều kiện mở bán, tiến độ xây dựng, thời hạn bàn giao và các điều khoản liên quan trong hợp đồng. Giá bán cũng cần được đối chiếu với những sản phẩm tương đồng trong cùng khu vực, thay vì chỉ căn cứ vào mức chiết khấu hoặc chương trình hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư.
Với người mua để đầu tư, khả năng cho thuê, nhu cầu thực tại khu vực và thời gian nắm giữ tài sản cần được xem xét cùng triển vọng tăng giá. Trong bối cảnh chi phí vay vốn cao, việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư ngắn hạn có thể làm gia tăng rủi ro nếu thanh khoản không đạt kỳ vọng.
Thị trường bất động sản cuối năm 2026 được dự báo tiếp tục phân hóa, với khả năng điều chỉnh tại một số phân khúc nhưng chưa có cơ sở để khẳng định giá nhà sẽ giảm đồng loạt. Đối với người tiêu dùng, việc đánh giá đúng giá trị tài sản, kiểm tra pháp lý và bảo đảm khả năng thanh toán dài hạn là những yếu tố cần ưu tiên trước khi quyết định giao dịch.
