“Gen Z” đang định hình lại tư duy thị trường bất động sản sinh thái

Thế hệ trẻ, đang đặt trọng tâm vào chất lượng sống, tư duy thiết kế xanh, khả năng kết nối hạ tầng và duy trì giá trị tài sản gắn liền với bảo vệ môi trường.

Không chỉ dừng lại ở yếu tố vị trí hay kỳ vọng sinh lời, thế hệ trẻ (Gen Z) đang định hình lại thị trường bất động sản bằng những đòi hỏi khắt khe về chất lượng môi trường sống, tiện ích đồng bộ và thiết kế bền vững. Sự dịch chuyển này buộc các nhà phát triển phải thay đổi tư duy, hướng tới những giá trị thực trong dài hạn.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi sâu sắc về tiêu chí đánh giá tài sản. Người mua ngày nay, đặc biệt là thế hệ trẻ, đang đặt trọng tâm vào chất lượng sống, tư duy thiết kế xanh, khả năng kết nối hạ tầng và duy trì giá trị tài sản gắn liền với bảo vệ môi trường.

Dịch chuyển giá trị: Từ vị trí đến chất lượng sống xanh

Tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 (Vietnam Property Value Chain – VPVC) với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”, các chuyên gia đầu ngành đã chỉ rõ sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và tư duy đầu tư của thị trường. Diễn đàn được tổ chức bởi Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam.

 Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc – Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định:  Thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá đang trải qua quá trình trưởng thành về cả hành vi tiêu dùng lẫn tư duy đầu tư. Nếu giai đoạn 2015-2019, thị trường tăng trưởng mạnh với bình quân khoảng 45.000-55.000 sản phẩm được đưa ra mỗi năm, hoạt động mua bán chủ yếu dựa trên lợi thế vị trí, giá bán và kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay các tiêu chí đánh giá sản phẩm đã thay đổi đáng kể.

Thực tế sau nhiều chu kỳ phát triển, khi các dự án hoàn thành, bàn giao và đi vào vận hành, người mua bắt đầu nhận thấy giá trị bất động sản không chỉ nằm ở thời điểm giao dịch mà còn được quyết định bởi chất lượng công trình, hệ thống tiện ích, quản lý vận hành và môi trường sống, ông Kiệt phân tích thực trạng nhu cầu.

Đáng chú ý, ngay cả những dự án có vị trí tương đồng, khả năng tăng giá và khai thác cũng có thể khác biệt. Những dự án duy trì tốt chất lượng vận hành, tiện ích đáp ứng nhu cầu thực tế thường có lợi thế hơn trong việc thu hút người mua và khách thuê, đặc biệt là giới trẻ.

Sự thay đổi này cũng tác động đến nhóm khách hàng đầu tư. Theo ông Kiệt, nhà đầu tư ngày càng nhận thức rõ rằng người mua cuối cùng của bất động sản vẫn là người có nhu cầu sử dụng thực tế. Do đó, muốn bảo đảm khả năng chuyển nhượng và sinh lời, sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng, từ vị trí, tiện ích, chất lượng công trình đến môi trường sống.

Ở góc độ phát triển sản phẩm, TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng nhu cầu nhà ở đang có sự thay đổi giữa các thế hệ. Người trẻ ngày càng có xu hướng lựa chọn căn hộ chung cư bởi tính tiện lợi, an ninh và hệ thống tiện ích, thay vì nhất thiết phải sở hữu nhà đất như quan niệm trước đây.

Từ định hướng phục vụ nhu cầu ở thực, Bcons lựa chọn phát triển các căn hộ diện tích khoảng 40-60 m², thiết kế hai phòng ngủ, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và những người mới bắt đầu tích lũy tài chính. Đến nay, doanh nghiệp đã cung cấp hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này.

Theo ông Thạch, sản phẩm nhà ở không thể chỉ đáp ứng nhu cầu có một nơi để ở mà cần tính đến cách thức sinh hoạt, nhu cầu của gia đình và những tiện ích phục vụ cuộc sống hằng ngày. Đây cũng là lý do doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển, mở rộng hệ sinh thái giáo dục, thương mại và dịch vụ gắn với cộng đồng cư dân.

Ông tiết lộ thêm trong thời gian tới Bcons sẽ có những chung cư dành riêng cho người lớn tuổi và cho người trẻ để cá nhân hóa và phù hợp với nhu cầu sử dụng công nghệ của mỗi thế hệ. 

Hạ tầng và quy hoạch định hình không gian giá trị mới

Dưới góc nhìn quy hoạch, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners; chuyên gia quy hoạch và kiến trúc cho rằng việc mở rộng không gian phát triển và định hướng đô thị đa cực, đa trung tâm đang tạo ra những cơ hội mới cho thị trường bất động sản TP.HCM.

Nếu trước đây phần lớn dự án tập trung tại khu vực nội thành, thì cùng với quá trình mở rộng địa giới hành chính và đầu tư hạ tầng kết nối vùng, không gian phát triển đô thị đang được mở rộng. Các khu vực mới, những cực tăng trưởng và mạng lưới giao thông liên vùng trở thành những yếu tố cần được nhà đầu tư quan tâm khi nghiên cứu phát triển dự án.

Tuy nhiên, theo ông Sơn, mở rộng không gian đô thị không đồng nghĩa với việc chỉ phát triển thêm nhà ở. Giá trị của một khu đô thị phải được hình thành từ sự đồng bộ giữa giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiện ích và cơ hội việc làm.

Ông nhấn mạnh định hướng phát triển đô thị 15 phút, với lõi là BĐS TOD trong đó người dân có thể tiếp cận những nhu cầu thiết yếu trong phạm vi di chuyển thuận tiện. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các khu đô thị ngoại vi, nơi trước đây thường tập trung cung cấp nhà ở nhưng còn thiếu dịch vụ, tiện ích và cơ hội việc làm, khiến cư dân phải di chuyển vào khu vực trung tâm.

Bên cạnh giao thông và tiện ích, không gian công cộng cũng góp phần tạo nên giá trị bất động sản. Công viên, quảng trường, nhà sinh hoạt cộng đồng không chỉ phục vụ nhu cầu vui chơi, nghỉ ngơi mà còn tạo điều kiện để cư dân giao tiếp, gắn kết và hình thành bản sắc cộng đồng.

Theo ông Sơn, quy hoạch cần đặt con người làm trung tâm, đồng thời tôn trọng đặc điểm tự nhiên, bản sắc trong từng thiết kế, văn hóa và điều kiện phát triển của từng địa phương. Không thể copy bản sao cho mọi khu đô thị. Bởi giá trị của không gian sống còn được tạo nên từ bản sắc riêng. Ông lấy ví dụ tại sao thiết kế một khu đô thị Phú Mỹ Hưng là đô thị kiểu mẫu, nhiều cây xanh và đặc biệt là ít ngập (dù đó là vùng trũng) do khi ông thiết kế đã tận dụng các hồ điều hòa và công viên thoát nước nhưng lại không thể áp dụng mô hình này cho các đô thị.

Công trình xanh và môi trường sống trở thành tiêu chí giá trị

Một dịch chuyển đáng chú ý khác là người mua ngày càng quan tâm đến sức khỏe và chất lượng môi trường sống. Theo bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC) trong giai đoạn đầu, nhiều chủ đầu tư tiếp cận công trình xanh chủ yếu dưới góc độ tiếp thị, xem chứng nhận xanh là lợi thế để quảng bá sản phẩm.

Tuy nhiên, nhận thức về giá trị công trình xanh đang thay đổi. Người sử dụng quan tâm nhiều hơn đến lợi ích thực tế như tiết kiệm năng lượng, nước, cải thiện sức khỏe và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.

Theo bà Hằng, một sản phẩm bất động sản cần được tính toán cho vòng đời sử dụng 50-100 năm. Vì vậy, ngay từ khâu quy hoạch và thiết kế, chủ đầu tư phải tính đến khả năng thích ứng của công trình trước những biến động về môi trường và khí hậu. Một dự án khó có thể duy trì giá trị lâu dài nếu thường xuyên xảy ra ngập lụt, quá nhiệt hoặc tiêu tốn quá nhiều năng lượng trong quá trình vận hành.

Bà cũng cho rằng vị trí xây dựng và thiết kế lớp vỏ công trình là hai yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng kiểm soát nhiệt, hạn chế bức xạ mặt trời và tiết kiệm năng lượng. Thực tế tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng cho thấy hệ thống hồ điều hòa và công viên sinh thái có thể góp phần hấp thụ, điều tiết nước, hạn chế tình trạng ngập lụt.

Trong khi đó, ông Ngô Xuân Đông – Giám đốc Kỹ thuật VIVEN Vietnam, nhà phân phối Ostberg (Thụy Điển) nhìn nhận chất lượng không khí trong nhà sẽ trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng trong tiêu chí lựa chọn bất động sản. Theo ông, trước tình trạng ô nhiễm không khí tại các đô thị lớn, việc phát triển các hệ thống thông gió cơ học kết hợp lọc không khí có thể tạo ra giá trị thiết thực cho người sử dụng.

Hiện nay, nhiều gia đình đã chủ động trang bị máy lọc không khí, cho thấy nhận thức về sức khỏe và môi trường sống ngày càng tăng. Tuy nhiên, các thiết bị lọc không khí thông thường chưa thể giải quyết toàn diện nhu cầu cung cấp không khí tươi và kiểm soát chất lượng không khí trong nhà.

Vì vậy, việc tích hợp hệ thống thông gió, lọc không khí ngay từ khâu thiết kế công trình là hướng đi đáng chú ý đối với các nhà phát triển bất động sản. Thay vì chỉ cạnh tranh bằng diện tích căn hộ hay tiện ích bên ngoài, doanh nghiệp có thể tạo khác biệt thông qua chất lượng môi trường sống bên trong công trình.

Cạnh tranh bằng giá trị thực, nhưng phải giải được bài toán chi phí

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, sự dịch chuyển trong nhu cầu khách hàng cũng đặt ra áp lực lớn đối với các nhà phát triển bất động sản. Chi phí đất đai, xây dựng, nhân công, vật liệu, quản lý vận hành và marketing đều tạo sức ép lên giá thành sản phẩm. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn tập trung đáng kể ở phân khúc có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Đây là bài toán không đơn giản khi chủ đầu tư phải đồng thời kiểm soát chi phí, bảo đảm chất lượng công trình và bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm.

Bên cạnh chi phí, pháp lý và nguồn vốn cũng là những thách thức quan trọng. Theo ông Kiệt, nguồn cung dự án mới tại khu vực lõi TP.HCM còn hạn chế, trong đó vướng mắc pháp lý là một trong những nguyên nhân đáng chú ý. Doanh nghiệp cũng phải nâng cao năng lực quản trị tài chính, xây dựng phương án dòng tiền và lựa chọn cơ cấu vốn phù hợp để bảo đảm tính khả thi của dự án.

Một thách thức khác là tốc độ thay đổi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt ở nhóm người mua trẻ. Sản phẩm được nghiên cứu và thiết kế từ hai đến ba năm trước có thể không còn phù hợp khi đưa ra thị trường nếu doanh nghiệp không dự báo đúng xu hướng tiêu dùng, ông Kiệt khẳng định.

Là nhà phát triển bất động sản ông Thạch am hiểu thị trường, xu hướng, tâm lý người dùng và ông cho biết: Muốn tối ưu chi phí và giá thành sản phẩm thì phải bắt đầu ngay từ khâu thiết kế, thay vì chỉ tìm cách cắt giảm chi phí trong quá trình thi công. Chẳng hạn, việc ứng dụng công nghệ vào thiết kế, tự động hóa các khâu phù hợp và tính toán kỹ lưỡng từng cấu kiện, từng cây cột sẽ giúp tối ưu kết cấu, mở rộng diện tích sử dụng và nâng cao hiệu quả của công trình. Từ phương án thiết kế tối ưu, doanh nghiệp tiếp tục lựa chọn biện pháp thi công phù hợp để kiểm soát chi phí và đưa ra mức giá thành hợp lý.

Từ những phân tích trên, ông Kiệt cho rằng năng lực cạnh tranh của chủ đầu tư trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc vào ba nền tảng: chất lượng pháp lý dự án; khả năng huy động và quản trị nguồn vốn; năng lực nghiên cứu, thiết kế và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế, khả năng chi trả của khách hàng.

Đồng tình với quan điểm trên, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn nhận định, giá nhà có thể kéo xuống thấp từ 3 – 4 tỷ đồng trong nội đô với xu thế thiết kế nhỏ và cung cấp nhiều tiện ích trong căn hộ bởi đó sẽ phù hợp với giới trẻ ngày nay

Nhìn tổng thể, các ý kiến chuyên gia cho thấy giá trị bất động sản TP.HCM đang được định hình theo một hệ tiêu chí rộng hơn. Vị trí và kết nối hạ tầng vẫn quan trọng, nhưng không còn là yếu tố duy nhất. Chất lượng công trình, môi trường sống, khả năng thích ứng khí hậu, tiện ích, quản lý vận hành và sự gắn kết cộng đồng ngày càng có vai trò trong việc quyết định giá trị sử dụng cũng như sức cạnh tranh của tài sản.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu thay đổi đối với doanh nghiệp: không chỉ phát triển một sản phẩm để bán, mà phải tạo dựng một không gian sống có khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế và duy trì chất lượng trong dài hạn. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để bất động sản TP.HCM tạo dựng giá trị bền vững trong giai đoạn phát triển tiếp theo.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào kỷ nguyên cạnh tranh bằng năng lực phát triển bền vững. Vị trí vẫn quan trọng, nhưng chất lượng môi trường sống, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu và năng lực kiến tạo cộng đồng mới là những yếu tố quyết định sức sống dài hạn của tài sản. Chỉ những doanh nghiệp kiên định với tầm nhìn xanh, tạo ra những không gian sống mang giá trị thực mới có thể củng cố vị thế bền vững trong giai đoạn phát triển mới.

Thu Hiền