Mặt bằng nhỏ hút khách nhờ xu hướng giải trí của Gen Z
Hoàng, 28 tuổi, vừa ký hợp đồng thuê căn nhà phố 60 m2 trên đường Nguyễn Gia Trí, phường Thạnh Mỹ Tây để mở chuỗi music box (phòng hát karaoke mini) kết hợp tiệm trà. Anh cho biết thay vì thuê không gian tốn cả trăm triệu đồng thì chọn mặt bằng nhỏ tại trục đường sầm uất này với giá 30 triệu đồng một tháng.
“Chi phí vận hành thấp giúp xoay vòng vốn nhanh nhờ đánh trúng tâm lý thích sự riêng tư, trải nghiệm nhanh gọn của khách hàng Gen Z”, Hoàng nói.
Ghi nhận của VnExpress cũng cho thấy dọc tuyến đường Nguyễn Gia Trí, D5, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Võ Văn Ngân, Hoàng Diệu 2, Quang Trung, Phan Văn Trị, Lê Đức Thọ, Khu dân cư Cityland và Phan Xích Long… lấp đầy các mô hình kinh doanh bida và phòng hát mini.
Ngoài ra, mặt bằng nhà phố trên đường Sư Vạn Hạnh, Tô Hiến Thành, Cách Mạng Tháng Tám, Cao Thắng – vốn là cụm trung tâm vui chơi của quận 10, 3 cũ – cũng được khách thuê kín để kinh doanh các dịch vụ trên.
Muzic box hiện là hệ thống chiếm thị phần lớn tạit TP HCM với hơn 10 cơ sở mới, cung cấp khoảng 100-150 phòng hát. Anh Đức Vinh, chủ một cơ sở nhượng quyền hệ thống này, cho biết thay vì cần sảnh lớn hay bãi đỗ ôtô như karaoke truyền thống, chuỗi chỉ tìm các mặt bằng nhà phố dạng ống từ 40-80 m2 có nhiều lầu hoặc nằm trong hẻm lớn thông thoáng. Diện tích này đủ để chia nhỏ thành 6-20 phòng hát mini, vận hành tự động, giúp tối ưu chi phí thuê nhà.
Đại diện một chuỗi bida khu vực Gò Vấp cũ cũng cho hay, khi thuê mặt bằng, đơn vị ông ưu tiên tìm các căn nhà phố có mặt tiền ngang vừa phải, vị trí có nhiều trường cao đẳng, đại học và khu ăn uống cho giới trẻ, sinh viên. Chủ nhà giảm giá thuê 15-30% hoặc chia nhỏ diện tích tạo điều kiện để các chuỗi bida dễ tính toán chi phí thuê mặt bằng. Mức thuê dao động 30-40 triệu đồng mỗi tháng cho quy mô 8-15 bàn nhưng vẫn đảm bảo dòng tiền nhờ hoạt động liên tục.
Ở góc độ người cho thuê, ông Tuấn (ngụ đường Sư Vạn Hạnh) vừa ký hợp đồng cho căn nhà 3 tầng sau nửa năm bỏ trống. Ông cho biết chấp nhận giảm 15% giá thuê và miễn phí một tháng sửa chữa cho nhóm bạn trẻ mở tổ hợp bida và cà phê. Ông Tuấn nói khách thuê giờ tính toán rất kỹ, nếu chủ nhà neo giá cao như trước, tài sản sẽ khó cho thuê.
Một câu lạc bộ bida trên đường Quang Trung, phường Gò Vấp, TP HCM, tháng 10/2026. Ảnh: Minh Long
Báo cáo quý III của Knight Frank và Avison Young cũng ghi nhận loạt thương hiệu lớn thuộc nhóm ngành thể thao, phong cách sống và giải trí như OH!SOME, California Fitness hay Cow Play Cow Moo đã trả mặt bằng hoặc thu hẹp diện tích tại các trung tâm thương mại để tái cấu trúc chi phí.
Ngược lại, nhu cầu mở rộng của nhóm ngành F&B (ẩm thực) và giải trí hướng tới giới trẻ vẫn diễn ra sôi động. Các nhà đầu tư dạt ra các tuyến phố khu vực rìa trung tâm như trục Ung Văn Khiêm – Nguyễn Gia Trí, đường Phạm Văn Đồng hay Lê Văn Việt để tìm kiếm mặt bằng nhà phố nhỏ có giá thuê thấp hơn, tối ưu dòng tiền.
Nhu cầu thuê nhà phố diện tích nhỏ tăng cũng do giá thuê trung tâm thương mại tiếp tục neo cao. Theo báo cáo quý III từ CBRE, Knight Frank và Avison Young, TP HCM không có thêm nguồn cung trung tâm thương mại mới từ đầu năm đến nay.
Ông Nguyễn Văn Trí, Chủ tịch Liên đoàn Billiards & Snooker TP HCM (HBSF), nhận định thành phố có quy mô phong trào bida phát triển mạnh nhất cả nước với hàng nghìn câu lạc bộ. “Thị trường đang trong quá trình đào thải. Các cơ sở ôm mặt bằng diện tích lớn 50-60 bàn, giá thuê cao hiện phải hoạt động cầm chừng, thậm chí đóng cửa. Lợi thế sinh tồn thuộc về những câu lạc bộ thuê mặt bằng nhỏ hoặc vừa phải, tối ưu được chi phí”, ông Trí nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tấn Việt, Chủ tịch Hiệp hội Ẩm thực TP HCM, cho biết số lượng các mô hình kinh doanh F&B kết hợp dịch vụ giải trí hướng đến giới trẻ đang gia tăng nhằm đáp ứng nhu cầu trải nghiệm đa dạng. Nhu cầu ăn nhậu tại các phòng VIP của khách lớn tuổi giảm, dòng tiền hiện chảy về các mô hình thoáng đãng, tinh gọn. Ông Việt cho rằng yếu tố sống còn đối với các doanh nghiệp hiện nay là lựa chọn mặt bằng có vị trí phù hợp, chi phí hợp lý để không tạo gánh nặng tài chính hàng tháng.
Dữ liệu nghiên cứu của iPOS.vn chỉ ra người tiêu dùng không rời bỏ thị trường mà chỉ chi tiêu khắt khe hơn. Có tới 56% thực khách đánh giá mức chi 101.000 – 200.000 đồng một người là hợp lý cho dịp tụ tập bạn bè. Tỷ lệ khách đi ăn ngoài vào cuối tuần cũng tăng từ 12% của năm ngoái lên hơn 19%. Để lọt vào ngân sách này của giới trẻ, các chủ quán buộc phải thu gọn quy mô mặt bằng nhằm giữ mức giá bán bình dân.
Bàn về xu hướng dịch chuyển mặt bằng, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC), cho rằng đây là quy luật tất yếu. “Bán hàng online ngày càng mạnh và chuyên nghiệp, giúp những nơi kinh doanh uy tín ngày càng phát triển. Trong khi giá thuê trung tâm đắt đỏ, giá thuê nhà phố bên ngoài có khuynh hướng giảm, giới trẻ khởi nghiệp sẽ tận dụng ngay để tối ưu lợi nhuận”, ông Bảo chia sẻ và dự báo giá thuê nhà mặt tiền sẽ tiếp tục điều chỉnh giảm để thích ứng.
Trước áp lực vĩ mô tác động trực tiếp đến hành vi tiêu dùng, các chuyên gia từ Knight Frank khuyến nghị chủ nhà lẫn khách thuê cần áp dụng chiến lược linh hoạt. Sự hợp tác giữa người thuê và chủ nhà trong việc điều chỉnh giá đang giúp phân khúc mặt bằng diện tích nhỏ duy trì hoạt động ổn định.
Quang Huy
