Làn sóng trả mặt bằng nhà phố gia tăng cuối năm
Đầu tháng 10, bà Hiền, chủ căn nhà mặt tiền đường Âu Cơ, treo lại bảng cho thuê sau khi một thương hiệu trà sữa trả mặt bằng. Khách thuê ký hợp đồng hai năm (từ tháng 9 năm ngoái) nhưng rời đi chỉ sau khoảng một năm kinh doanh không thuận lợi.
Theo bà Hiền, trong thời gian cho thuê, bà không tăng giá và còn tạo điều kiện thanh toán chậm, song khách vẫn không thể tiếp tục duy trì hoạt động. “Kinh doanh khó nên người ta trả mặt bằng dù mình đã hỗ trợ hết khả năng”, bà nói.
Căn nhà của bà Hiền là một trong hơn 30 mặt bằng trên đường Âu Cơ đang treo biển tìm khách thuê những tháng cuối năm. Phần lớn khách thuê rời đi được cho là do doanh thu không đủ bù chi phí kinh doanh, trong đó tiền thuê nhà là một khoản đáng kể.
Tình trạng tương tự xuất hiện trên đường Ba Tháng Hai, đoạn từ giao lộ Lý Thường Kiệt đến Cách Mạng Tháng Tám, dài khoảng 2,6 km. Tuyến đường này hiện có gần 40 mặt bằng treo biển cho thuê, tăng hơn 20% so với đầu năm, theo các đơn vị môi giới.
Trên đường Hồ Văn Huê, tuyến đường dài gần 1 km nối Hoàng Văn Thụ với Nguyễn Kiệm, hơn 20 mặt bằng đang bỏ trống. Khu vực này vốn tập trung các cửa hàng trang phục cưới cùng dịch vụ liên quan như chụp ảnh, trang điểm và in thiệp. Một số cửa hàng đóng cửa trong thời gian dài, mặt tiền xuống cấp, bảng cho thuê bạc màu sau nhiều tháng chưa tìm được khách.
Bên cạnh những căn diện tích nhỏ đã tìm khách nhiều tháng, một số nhà phố vị trí đẹp, diện tích lớn, từng được các đơn vị kinh doanh ăn uống, ngân hàng và thẩm mỹ thuê, cũng đang chờ khách mới. Một căn nhà có diện tích sử dụng hơn 300 m2 trên đường Lý Thường Kiệt vừa được chào thuê sau khi khách cũ rời đi.
Anh Hiền, đại diện chủ nhà, cho biết từ sau dịch Covid 19, căn nhà đã qua ba lần thay đổi khách thuê. Thời gian tìm người thuê mới cũng kéo dài hơn trước. “Trước đây, khi khách cũ trả nhà, tôi thường tìm được người thuê mới khá nhanh. Gần đây tôi phải mất nhiều thời gian hơn, khách đến xem cũng cân nhắc kỹ”, anh nói.
Một mặt bằng nhà phố đang treo biển tìm khách thuê tại tuyến đường trung tâm TP HCM. Ảnh: Phương Uyên
Ghi nhận của VnExpress cho thấy, nhiều tuyến thương mại khác như Phan Đình Phùng, Lê Văn Sĩ, Nguyễn Thị Thập, Nguyễn Văn Linh, Phạm Văn Đồng… đang xuất hiện dày đặc các mặt bằng nhà phố treo biển tìm khách thuê hoặc sang nhượng.
Tại khu vực trung tâm, tình trạng mặt bằng bỏ trống vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện trên các tuyến Ngô Đức Kế, Hàm Nghi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hai Bà Trưng và Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Trên các trục đường Cao Thắng, Cách Mạng Tháng Tám, Sư Vạn Hạnh, Điện Biên Phủ và Võ Văn Tần… nhiều mặt bằng vốn bỏ trống nhiều năm, chưa tìm được khách thuê, nay tiếp tục xuất hiện thêm các điểm kinh doanh mới treo biển kiếm khách.
Dữ liệu từ trang mua bán nhà đất trực tuyến Batdongsan cho thấy nguồn cung mặt bằng tiếp tục tăng trong khi nhu cầu tìm thuê đi xuống. Trong tháng 8, lượng tin đăng cho thuê nhà riêng, nhà mặt phố tại TP HCM tăng 25% so với tháng trước, còn nhu cầu tìm thuê giảm 4%.
Trước đó, trong quý III, sức cầu mặt bằng nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%, còn nhà mặt phố duy trì nhu cầu tìm thuê ở mức khoảng 11%. Cũng theo Batdongsan, lợi suất cho thuê nhà mặt phố tại khu vực trung tâm hiện đạt 2,3%, còn khu vực cận trung tâm là 3,1%. Tỷ suất lợi nhuận ổn định nhờ giá bán nhà phố giảm sâu trong khi giá thuê hầu như ít biến động.
Dữ liệu tin rao trên Nhà Tốt thì cho thấy giá thuê nhà mặt tiền tại TP HCM gần như đi ngang trong một năm qua. So với cuối năm ngoái, giá thuê trung bình quý III giảm 2,9%, riêng nhóm mặt bằng kinh doanh, giá thuê gần như không đổi, ở khoảng trung bình 27 triệu đồng mỗi tháng.
Tuy nhiên, nếu xét theo diện tích cho thấy chủ nhà đã có xu hướng “nhượng bộ” hơn với khách thuê. Với cùng mức tiền khoảng 27 triệu đồng mỗi tháng, diện tích mặt bằng kinh doanh có thể thuê được tăng từ 152 m2 lên 162 m2, tương đương 6,9%.
Đại diện Nhà Tốt cho biết một bộ phận chủ nhà đang linh hoạt hơn về diện tích hoặc điều kiện cho thuê thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết. Trong bối cảnh sức mua và doanh thu kinh doanh chịu sức ép, giá thuê chưa giảm đáng kể vẫn khiến mặt bằng trở thành khoản chi phí lớn đối với nhiều hộ kinh doanh.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng khi doanh thu không đủ bù chi phí vận hành, việc duy trì mặt bằng tại các tuyến phố có giá thuê cao trở thành áp lực lớn, khiến một số hộ kinh doanh phải thu hẹp hoạt động hoặc trả mặt bằng.
Bên cạnh áp lực chi phí, sự phát triển của thương mại điện tử và mạng xã hội cũng đang làm thay đổi nhu cầu sử dụng mặt bằng. Nhiều doanh nghiệp không còn phụ thuộc hoàn toàn vào cửa hàng vật lý để tiếp cận khách hàng, thay vào đó kết hợp bán trực tiếp với các kênh trực tuyến, thu hẹp diện tích hoặc chuyển đến địa điểm có chi phí thấp hơn.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM, nhận định mô hình bán lẻ đang thay đổi khi các doanh nghiệp kết hợp cửa hàng trực tiếp với kênh trực tuyến. Theo bà, thị trường mặt bằng ngày càng phân hóa theo vị trí và mô hình kinh doanh. Ngoài giá thuê, khách hàng còn quan tâm đến lưu lượng người qua lại, khả năng tiếp cận và mức độ phù hợp của mặt bằng với ngành hàng.
Vì vậy, lợi thế mặt tiền không còn đủ để bảo đảm hiệu quả kinh doanh nếu lượng khách và doanh thu không tương xứng với chi phí thuê. Những căn nhà phố có giá thuê cao nhưng khả năng tạo doanh thu hạn chế ngày càng khó giữ khách, kể cả khi chủ nhà chấp nhận điều chỉnh giá. Khoảng cách giữa mức giá chủ nhà kỳ vọng và khả năng chi trả của khách thuê cũng khiến nhiều mặt bằng mất thêm thời gian tìm người thay thế.
Giới chuyên gia nhận định thời gian tới, thị trường mặt bằng nhà phố TP HCM có thể tiếp tục đối mặt áp lực tìm khách thuê nếu sức mua và hiệu quả kinh doanh chưa cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, mức độ biến động sẽ khác nhau tùy vị trí, ngành hàng và giá thuê.
Phương Uyên
