Doanh nghiệp khu công nghiệp kiến nghị gỡ vướng tiền thuê đất, pháp lý và hạ tầng xanh
Trong khi đó, yêu cầu chuyển đổi xanh ngày càng cao khiến bài toán nguồn vốn và hiệu quả đầu tư trở nên cấp thiết.
Tại tọa đàm “Bất động sản công nghiệp với mục tiêu tăng trưởng hai con số: Nhận diện thời cơ, khơi thông nguồn lực và kiến nghị chính sách”, do Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam tổ chức tại TP.HCM ngày 29/10, đại diện các doanh nghiệp đã phản ánh nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, từ thủ tục pháp lý, đất đai đến đầu tư hạ tầng kỹ thuật và môi trường.
Tiền thuê đất tăng cao, doanh nghiệp chịu áp lực tài chính
Một trong những vấn đề được các chủ khu công nghiệp phản ánh trực tiếp tại tọa đàm là chi phí tiền thuê đất tại các khu công nghiệp tăng mạnh qua các chu kỳ, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp thuê lại đất.
Ông Chế Văn Trung, Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Quận 2, chủ đầu tư KCN Cát Lái, cho biết tại một số địa phương, trong đó có TP.HCM, mức tiền thuê đất tăng rất cao so với chu kỳ trước. Có trường hợp mức tăng hơn 1.000%, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn nghiêm trọng trong việc cân đối chi phí và duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Theo ông Trung, đối với một số khu công nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hợp đồng thuê đất có thể quy định mức tăng không quá 15% sau mỗi chu kỳ 5 năm. Với mức tăng có thể dự liệu, doanh nghiệp có điều kiện chủ động chuẩn bị nguồn lực. Tuy nhiên, khi chi phí thực tế tăng vượt xa dự kiến, phương án tài chính ban đầu có thể không còn bảo đảm hiệu quả.
Áp lực còn xuất hiện trong giai đoạn đầu tư hạ tầng. Có trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường đất nhưng chưa hoàn thiện đường giao thông, cây xanh và các hạng mục liên quan, song đã phát sinh nghĩa vụ tiền thuê đất.
Ông Trung cho rằng cần xem xét cơ chế xác định tiền thuê đất theo đặc thù đất khu công nghiệp, bởi đây không chỉ là bất động sản mà còn là tư liệu sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách và thúc đẩy hoạt động công nghiệp.
Nếu chi phí đất đai tăng quá cao, doanh nghiệp có thể không đủ khả năng thanh toán, phát sinh nợ thuế hoặc phải thu hẹp hoạt động. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư mà còn tác động đến các doanh nghiệp sản xuất đang hoạt động trong khu công nghiệp.
Thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng còn nhiều điểm nghẽn
Bên cạnh chi phí đất đai, sự khác biệt trong cách áp dụng thủ tục giữa các địa phương cũng là vấn đề được doanh nghiệp phản ánh.
Ông Phan Minh Toàn Thư, Giám đốc Chi nhánh Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc – CTCP tại TP.HCM, cho biết trình tự lựa chọn nhà đầu tư khu công nghiệp thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư vẫn còn những điểm chưa thống nhất khi triển khai tại các địa phương.
Đối với hình thức đấu thầu, doanh nghiệp cho rằng cần làm rõ hơn việc lựa chọn phương thức, trình tự và thủ tục thực hiện. Ngay cả khi đã lựa chọn được nhà đầu tư, dự án vẫn chưa thể triển khai nhanh nếu các khâu tiếp theo, đặc biệt là giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư, chưa hoàn tất.
Theo ông Thư, cần công khai, minh bạch quy trình xử lý hồ sơ, xác định rõ đầu mối, thời gian thực hiện và cơ quan chịu trách nhiệm chính. Việc thiếu nhất quán trong áp dụng thủ tục khiến doanh nghiệp khó dự liệu tiến độ và chi phí đầu tư.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng là nút thắt lớn. Doanh nghiệp đề nghị địa phương chủ động hơn trong kiểm kê, bồi thường, tái định cư và bàn giao mặt bằng. Việc triển khai dự án theo từng phân kỳ, giao đất theo từng phần có thể giúp nhà đầu tư tập trung nguồn lực, sớm có quỹ đất sạch để xây dựng hạ tầng đồng bộ.
Ngoài ra, một số diện tích đất xen kẹt, đất nhỏ lẻ hoặc khu vực sông, rạch không còn đáp ứng chức năng tiêu thoát nước cũng gây khó khăn cho quá trình hoàn thiện mặt bằng. Có trường hợp doanh nghiệp muốn thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng chưa thể hoàn tất thủ tục để nộp tiền thuê đất. Những vướng mắc này đòi hỏi cơ quan chức năng có hướng dẫn cụ thể hơn, đồng thời tăng cường phối hợp giữa các đơn vị liên quan để tránh kéo dài thời gian triển khai dự án.
Bên cạnh đó Ông Thư cũng nêu một số địa phương có chính sách ưu tiên hỗ trợ nhà đầu tư như Cà Mau, họ giao mặt bằng sạch trước, cụ thể Kinh Bắc có xin một khu nghiệp gần 300 ha, chính quyền Cà Mau bàn giao đất sạch khoảng 100 ha đầu tiên để triển khai hạ tầng giao thông và vì thế Kinh Bắc có thể triển khai mặt bằng thu hút đầu tư ngay. Còn lại 200 ha công ty sẽ tiếp tục giải phóng tiếp.
Đầu tư hạ tầng xanh: Chi phí lớn, thiếu hướng dẫn cụ thể
Chuyển đổi khu công nghiệp theo hướng sinh thái, tiết kiệm tài nguyên và giảm phát thải đang trở thành yêu cầu quan trọng, nhưng doanh nghiệp cho rằng quá trình thực hiện vẫn gặp trở ngại về tiêu chuẩn, công nghệ và nguồn vốn.
Ông Chế Văn Trung cho biết hiện doanh nghiệp vẫn cần một hệ thống tiêu chí, tiêu chuẩn cụ thể về khu công nghiệp sinh thái để có căn cứ áp dụng thống nhất. Nếu tiêu chuẩn không đáp ứng yêu cầu của thị trường quốc tế, doanh nghiệp sản xuất có thể gặp khó khi xuất khẩu; ngược lại, nếu yêu cầu quá cao, chi phí đầu tư và giá thuê đất có thể tăng, ảnh hưởng đến sức cạnh tranh.
Theo ông, cần phân loại tiêu chí theo đặc điểm từng khu công nghiệp. Với các khu công nghiệp mới, yêu cầu sinh thái nên được tính toán ngay từ khâu quy hoạch. Đối với khu công nghiệp đang hoạt động, cần có lộ trình chuyển đổi phù hợp thay vì yêu cầu đáp ứng ngay lập tức.
Vấn đề tái sử dụng nước thải sau xử lý cũng được nhiều đại biểu đề cập. Dù Luật Bảo vệ môi trường năm 2020 và Luật Tài nguyên nước năm 2023 đã đề cập việc khuyến khích tái sử dụng nước, doanh nghiệp vẫn cần hướng dẫn cụ thể về điều kiện và phương thức thực hiện.
Ông Trung nhận định, nhiều khu công nghiệp đã đầu tư hệ thống xử lý nước thải và quan trắc hiện đại, nhưng nước sau xử lý chưa được khai thác hiệu quả do thiếu hướng dẫn. Doanh nghiệp cũng kiến nghị rà soát quy trình, tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan đến quan trắc nước thải tự động, bảo đảm kết quả giám sát phản ánh đúng thực tế và tránh phát sinh gánh nặng không cần thiết.
Từ góc độ công nghệ môi trường, bà Lê Thị Kim Thanh, đại diện SUEZ Việt Nam, cho rằng nguồn nước ổn định, chất lượng nước phù hợp và khả năng xử lý chất thải đang trở thành những yếu tố quan trọng trong quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư của các doanh nghiệp công nghệ cao.
Bà dẫn ví dụ về TSMC – một tập đoàn sản xuất chất bán dẫn có yêu cầu rất cao về nguồn nước. Khi lựa chọn địa điểm đầu tư, các doanh nghiệp như TSMC không chỉ xem xét giá thuê đất mà còn đánh giá khả năng đáp ứng của hệ sinh thái hạ tầng tại khu vực, đặc biệt là nguồn cung và chất lượng nước phục vụ sản xuất.
Theo bà Thanh, TSMC đang đối mặt với những thách thức về hạn hán và xâm nhập mặn tại Đài Loan. Trước áp lực này, doanh nghiệp đã nâng tỷ lệ tái sử dụng nước lên 65%, đồng thời đặt mục tiêu đạt 90% vào năm 2028. Bên cạnh lượng nước lớn phục vụ sản xuất, ngành bán dẫn còn đòi hỏi nguồn nước khử khoáng đạt chất lượng phù hợp, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sản phẩm.
Từ dẫn chứng trên, bà Thanh cho rằng khi các doanh nghiệp công nghệ cao, đặc biệt trong lĩnh vực bán dẫn, tìm kiếm địa điểm đầu tư, yếu tố quyết định không còn đơn thuần là giá thuê đất mà là khả năng đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật và vận hành. Vì vậy, các chủ đầu tư KCN cần thay đổi cách tiếp cận, chuẩn bị hạ tầng phù hợp với nhu cầu của những ngành công nghiệp mới như điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), xe điện, pin, năng lượng mới, dược phẩm và công nghệ sinh học.
Một trong những yêu cầu quan trọng là bảo đảm nguồn cấp nước công nghiệp chất lượng cao, hệ thống xử lý nước thải, công nghệ khử khoáng và khử mặn. Tuy nhiên, theo bà Thanh, tại Việt Nam, quy chuẩn về nước hiện nay chủ yếu tập trung vào nước sinh hoạt và nước công nghiệp nói chung, trong khi các ngành công nghệ cao có những yêu cầu riêng biệt, đòi hỏi giải pháp chuyên sâu hơn.
Bà Thanh cũng lưu ý rằng các quy định về môi trường tại Việt Nam đang ngày càng chặt chẽ. Theo bà, trước đây, việc kiểm soát nước thải tập trung vào khoảng 33 thông số ô nhiễm, trong khi các quy định mới đặt ra thêm yêu cầu đối với hệ thống xử lý. Điều này buộc các KCN hiện hữu phải rà soát, nâng cấp hạ tầng để đáp ứng quy chuẩn áp dụng; các KCN mới phải tính toán yêu cầu tuân thủ ngay từ giai đoạn đầu tư.
Tuy nhiên, chi phí đầu tư và nâng cấp hạ tầng môi trường rất lớn. Khi quy chuẩn xả thải thay đổi, các khu công nghiệp hiện hữu phải cải tạo hệ thống, đồng thời thương lượng với doanh nghiệp thuê đất về chi phí phát sinh. Theo bà Thanh, nếu được đầu tư và vận hành hiệu quả, hạ tầng môi trường có thể trở thành lợi thế thu hút FDI chất lượng cao, thay vì chỉ là khoản chi phí tuân thủ.
Kết luận tọa đàm, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đề nghị doanh nghiệp chủ động tổng hợp các khó khăn, nêu rõ nguyên nhân và đề xuất giải pháp cụ thể, không chờ đến khi vướng mắc kéo dài mới kiến nghị.
Theo ông, Hiệp hội sẽ tiếp nhận, phân loại các phản ánh để kiến nghị cơ quan có thẩm quyền, trong đó tập trung vào việc cụ thể hóa quy định về tái sử dụng nước, xây dựng giải pháp chuyển đổi khu công nghiệp truyền thống và làm rõ chính sách hỗ trợ tài chính.
Các ý kiến tại tọa đàm cho thấy, để khu công nghiệp tiếp tục đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng cao, việc hoàn thiện chính sách cần đi cùng khả năng thực thi và điều kiện đầu tư thực tế. Khi các vướng mắc về đất đai, thủ tục và hạ tầng được giải quyết đồng bộ, doanh nghiệp mới có cơ sở kiểm soát chi phí, duy trì hoạt động sản xuất và đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn đầu tư chất lượng cao, ông Khôi kết luận.
Thanh Hiền
