Gỡ vướng 12 dự án Mường Thanh: Người mua nhà có phải gánh chi phí sửa sai?
UBND TP Hà Nội vừa có tờ trình gửi HĐND thành phố, đề xuất ban hành nghị quyết về cơ chế đặc thù xử lý vi phạm đất đai, trật tự xây dựng tại một số dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Đáng chú ý, dự thảo hướng đến việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại 12 dự án liên quan đến các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh, tạo cơ sở xem xét cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà đủ điều kiện, đồng thời buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ khắc phục sai phạm.
Sai phạm của chủ đầu tư, người mua nhà có phải chịu thiệt?
Theo UBND TP Hà Nội, nhiều dự án do các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư tồn tại vi phạm nghiêm trọng về đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng. Những sai phạm kéo dài chưa được xử lý dứt điểm, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phát sinh khiếu kiện liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Cụ thể, 12 dự án do Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư thuộc diện xem xét áp dụng cơ chế đặc thù gồm: CT6 Kiến Hưng, CT5 Tân Triều, VP3, VP5, VP6, HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm, CT8 và CT10 Đại Thanh, CT11 và CT12 Kim Văn Kim Lũ, cùng Khu nhà ở Xa La.
Tại các dự án này, chủ đầu tư bị xác định đã xây dựng sai quy hoạch, tăng diện tích sàn và chia nhỏ căn hộ, khiến số căn hộ thực tế tăng mạnh so với phương án ban đầu. Tổng số căn hộ tăng từ 6.759 căn theo quy hoạch lên 24.943 căn trên thực tế, tức tăng thêm 18.184 căn.
Sự gia tăng này tạo sức ép lớn lên hạ tầng khu vực. Nhưng với người đã mua nhà, vấn đề không chỉ nằm ở những con số. Họ cần biết căn hộ của mình có được tiếp tục sử dụng hay không, có phải di dời không và quyền lợi tài chính được giải quyết thế nào?
Dự thảo nghị quyết đưa ra nguyên tắc đáng chú ý: Người mua hoặc nhận chuyển nhượng nhà ở hợp pháp, không có lỗi trong hành vi vi phạm, sẽ không phải gánh chi phí và thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả do chủ đầu tư gây ra.
Nói cách khác, việc xác định trách nhiệm phải phân biệt rõ giữa chủ đầu tư gây ra sai phạm và người mua nhà không có lỗi. Người dân không nên phải tự chịu chi phí cho những vi phạm mà họ không gây ra.
Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi người mua không đồng nghĩa mọi căn hộ đều được hợp thức hóa. Khả năng tiếp tục tồn tại của công trình và điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn phải được xem xét theo các tiêu chí cụ thể.
Không phải công trình vi phạm nào cũng được giữ lại
Theo dự thảo, các công trình, hạng mục vi phạm được phân thành hai nhóm gồm được phép tồn tại có điều kiện và buộc phải phá dỡ. Nếu chỉ cần phá dỡ một phần để đáp ứng yêu cầu theo quy định, việc xử lý sẽ tập trung vào phần vi phạm tương ứng.
Các công trình được xem xét giữ lại phải đáp ứng những yêu cầu về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ; không ảnh hưởng đến công trình lân cận, không vi phạm chỉ giới đường đỏ và hành lang bảo vệ an toàn. Các khối tháp còn phải đáp ứng tiêu chí về khoảng cách, trong đó có yêu cầu ít nhất ba mặt đứng đạt khoảng cách theo dự thảo.
Cùng đó, hạ tầng thiết yếu cũng là điều kiện quan trọng. Hệ thống cấp điện, cấp nước, bãi đỗ xe, trường học và không gian sinh hoạt cộng đồng phải đáp ứng các chỉ tiêu tối thiểu. Nếu chưa đạt, công trình chỉ có thể được xem xét tồn tại khi có phương án khắc phục khả thi về kỹ thuật, quy hoạch và nguồn lực thực hiện.
Như vậy, việc xử lý không đơn thuần là giữ lại hay phá bỏ toàn bộ dự án. Cơ quan chức năng sẽ phải xem xét từng công trình, hạng mục theo các tiêu chí được đề xuất.
Điểm người mua nhà cần đặc biệt lưu ý là công trình được phép tồn tại không có nghĩa tất cả diện tích bên trong đều được tiếp tục sử dụng. Dự thảo yêu cầu di dời người và tài sản khỏi những căn hộ, diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật và khu vực sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng hoặc chuyển đổi sang mục đích công cộng.
Điều này có nghĩa quyền lợi của từng hộ dân còn phụ thuộc vào vị trí, tình trạng pháp lý và diện tích căn hộ cụ thể. Người mua nhà cần phân biệt rõ việc tòa nhà được tiếp tục tồn tại với việc căn hộ mình đang sử dụng được phép giữ lại.
Nếu phải di dời, người dân được hỗ trợ bồi thường thế nào?
Đối với người mua nhà thuộc diện phải di dời, dự thảo quy định chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường theo mức giá do hội đồng thẩm định giá xác định hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Người dân phải bàn giao căn hộ trong vòng 90 ngày kể từ khi nhận đủ tiền bồi thường.
Những trường hợp này được ưu tiên mua nhà tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện, với phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận. Người đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội cũng được ưu tiên mua hoặc thuê mua tại các dự án của chủ đầu tư mà không phải tham gia bốc thăm.
Trong thời gian chờ xử lý, người dân được phép tạm cư tại chỗ cho đến khi cơ quan có thẩm quyền thông báo triển khai phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng.
Đối với trường hợp có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần khối đế bị chuyển đổi công năng, dự thảo đề xuất chủ đầu tư hỗ trợ một lần, tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng.
Các phương án này hướng đến việc giảm thiệt hại cho người dân khi phải di dời. Dù vậy, khi triển khai thực tế, những vấn đề như mức bồi thường, thời điểm chi trả và phương án bố trí chỗ ở vẫn cần được làm rõ, bởi đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống và tài chính của từng hộ gia đình.
Đặc biệt, yêu cầu bàn giao căn hộ trong vòng 90 ngày được tính từ khi người dân nhận đủ tiền bồi thường. Vì vậy, việc xác định rõ giá trị bồi thường và thực hiện chi trả đầy đủ là vấn đề người mua cần quan tâm.
Muốn cấp sổ đỏ, phải xử lý cả trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư
Với những người không thuộc diện phải di dời, dự thảo đề xuất việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện sau khi người mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định và chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Dự thảo cũng đặt ra trách nhiệm tài chính đối với các công trình được phép tồn tại có điều kiện. Chủ đầu tư phải nộp lại số lợi bất hợp pháp phát sinh từ vi phạm xây dựng.
Khoản tiền này được xác định bằng diện tích sàn xây dựng tăng thêm so với quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng, nhân với đơn giá xây dựng mỗi mét vuông theo suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình thực tế được đưa vào sử dụng, sau đó nhân với tỷ lệ 50%.
Nghĩa vụ tài chính về đất đai được tính theo bảng giá đất tại thời điểm công trình, dự án thực tế đưa vào sử dụng. Ngân sách Nhà nước không chi trả những khoản thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Đáng chú ý, nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp lại số lợi bất hợp pháp và các khoản tài chính về đất đai.
Cách sắp xếp này thể hiện định hướng ưu tiên giải quyết quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm tài chính đối với những sai phạm của mình.
Với người mua nhà tại 12 dự án Mường Thanh, điều cần theo dõi tiếp theo là nghị quyết có được thông qua hay không, các tiêu chí xử lý cụ thể sẽ được áp dụng thế nào và căn hộ của mình thuộc trường hợp nào? Khi chưa có quyết định áp dụng cho từng trường hợp, người mua không nên hiểu đề xuất này là cam kết chắc chắn về việc được giữ căn hộ hoặc được cấp sổ đỏ.
